Servicios jurídicos

Los compradores
Aparte de los gastos asociados a la Hipoteca, como la tasación, para adecuar el importe del préstamos tenemos otros que suponen entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda.

• Notaría. Otorgamiento de escritura pública.
• Registro de la Propiedad. Gastos por inscribir las escrituras.
• Impuestos. Si es nueva, IVA y el Impuesto por Actos Jurídicos Documentados, (AJD), cuyos porcentajes dependerán de cada Comunidad.
• Si es vivienda de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, (ITP). La cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el importe escriturado y depende de cada Comunidad Autónoma.

Los vendedores.
La vivienda debe estar libre de cargas (Comunidad, IBI, derramas, tasa de basuras, que debe pagar el propietario de la vivienda que conste en el Ayuntamiento a fecha 1 de enero). Asumirá los gastos derivados de la documentación que tiene que presentar para la venta:

• Certificado energético
• Cédula de habitabilidad
• Nota simple
• Gastos de cancelación de la hipoteca. Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda.
  Comisión inmobiliaria
• IRPF. Se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla
• Impuestos sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal)
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como ganancia o pérdida patrimonial

Hay varias opciones en caso de que no se llegue a un acuerdo.

• Extinción por condominio. Por condominio se entiende que una propiedad pertenece a más de una persona. La Extinción o Disolución de Condominio tiene la finalidad de que esta persona se quede con la propiedad al completo tendrá que aportar una contraprestación económica a las otras partes implicadas.
• Venta de proindiviso. Si ningún hermano quiere quedarse con la totalidad de la vivienda, los herederos que desean vender pueden transmitir su porcentaje de la propiedad a una empresa. El precio de venta será más bajo y tendrán derecho de tanteo.
• División de la cosa común: La última alternativa, recurrir a la Justicia. La división de la cosa común o extinción de condominio es un derecho que tiene individualmente cada copropietario. El juez suele decidir que el bien deberá salir a subasta pública. Por lo que el precio de venta también será más bajo.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Una de las principales problemáticas del arrendamiento de viviendas es el riesgo de impago.

Para evitar el impago se pide un estudio de solvencia de los posibles inquilinos. Fianza y la redacción de un buen contrato legal blindado. También ayuda cambiar la titularidad de los servicios al inquilino. Si aun así no quieres asumir riesgos lo mejor es contratar un seguro.

Según el Art. 1.124 del Código Civil, el incumplimiento de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

Frente al aumento de morosidad en los arrendamientos, los propietarios pueden protegerse contratando seguros dedicados al impago de alquiler. Estos seguros analizan el perfil del inquilino antes de firmar el contrato. Suelen costar entre un 3% y un 6% de la renta anual, cubren los honorarios de la defensa jurídica, en caso de tener que interponer demanda de desahucio, y van según los meses que cubra el impago de la renta y de si quiere cubrir algún importe en daños a la vivienda.

Normalmente el vendedor cancela su hipoteca, siempre que se venda la casa por un precio superior a la hipoteca. Se presentará Certificado de Deuda Pendiente en la firma de la compraventa ante notario y una vez recibido el importe se cancela la deuda en el banco.

La transacción se puede llevar a cabo incluso si el precio de venta es inferior al importe del préstamo pendiente, en este caso se cancela la parte de hipoteca con el importe obtenido y el resto queda como deuda pendiente, pasará a reformularse y se considerará un nuevo préstamo.

También se puede vender una propiedad optando por una subrogación al comprador. Es decir, cambiar el titular de la hipoteca de la vivienda en cuestión para que el comprador se haga cargo del importe pendiente. Siempre y cuando el comprador esté dispuesto a hacerse cargo y el banco acepte el perfil del comprador.

Finalmente, otra opción disponible a la hora de vender una casa con hipoteca es solicitar una hipoteca puente. El banco debe estudiar el caso y, si lo acepta, nos ofrecerá una hipoteca puente. Por lo general, la hipoteca puente está sujeta a un tiempo determinado que puede ir desde varios meses a varios años. Durante ese tiempo, deberemos vender la primera vivienda.

Hay inmuebles que destacan por su situación y tienen mayor demanda de alquiler por días o semanas, lo que se establece como vivienda de uso turístico. Actualmente en Madrid se ha regulado mediante una normativa dentro del Plan de Hospedaje de vivienda Turística donde se exigen unos mínimos que ha de cumplir. Aunque estamos esperando una nueva regulación del Plan General de Ordenación Urbana que está ultimando el Ayuntamiento.

La normativa VUT de Madrid establecerá que la vivienda de uso turístico solo podrá situarse en los bajos o primeras plantas de los edificios, siempre a que no haya vecinos justo debajo de las mismas y siempre que no se contradiga lo dispuesto en los estatutos de cada comunidad.

Necesariamente la explotación de viviendas turísticas requiere la obtención por parte del Ayuntamiento de una licencia específica que es la licencia de hospedaje cuyos requisitos quedan regulados en Plan Especial de Regulación del uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje de 23 de abril del 2019 y la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas en la Ciudad de Madrid (OAAE).

La legislación regional impone también una serie de límites en cuanto al número de ocupantes. En viviendas inferiores a 25 metros cuadrados útiles, se podrán alojar hasta dos personas; en viviendas de entre 25 y 40 metros cuadrados, podrán alojarse hasta cuatro personas.

También exige un Certificado de Idoneidad, que será emitido por un arquitecto o arquitecto técnico. El objetivo es garantizar al usuario que la vivienda cumple los requisitos fijados por la normativa.

Los arrendadores deberán contratar un seguro de responsabilidad civil; poseer hojas de reclamación; disponer de información con teléfonos y dirección de los servicios de emergencia y sanitarios en al menos dos idiomas.

En estos momentos son ilegales todas las viviendas de uso turístico que no cuentan por ejemplo con entrada independiente para los inquilinos. A partir de ahora ya no será necesario que exista dicho acceso independiente. Sin embargo, hasta que no se apruebe, una nueva Ley, rige la norma que dice que las viviendas de uso turístico se tienen que adaptar a la regulación para ese uso: por motivos de evacuación y de seguridad.

Necesitas presentar los documentos que demuestren que tú eres el titular de esa vivienda: Escritura de la casa o Nota Simple y documento oficial de identidad, además de otros documentos para acreditar estar al día de los pagos de la vivienda:

• El último recibo pagado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Si la casa está situada en una comunidad de propietarios se deberá presentar un certificado de estar libre de pagos.
• Si sobre la vivienda pesa un crédito hipotecario deberemos tener el Certificado de Deuda Pendiente en el que se especifica el importe que se debe en el momento de la transmisión de la vivienda.
• También se suele presentar al comprador una copia de los estatutos de la comunidad, información de interés sobre la comunidad: derramas aprobadas, normas de la comunidad, etc…
• El certificado de eficiencia energética que indica la calificación energética que tiene la vivienda.

Si la vivienda heredada tiene una hipoteca pendiente, pueden presentarse dos escenarios:

1. Que la persona fallecida tuviera un seguro de vida vinculado a la hipoteca. Aunque no existe una obligatoriedad legislativa, la mayoría de los bancos exigen la contratación de un seguro de vida. Estos seguros en la mayoría de los casos cubren la totalidad de la deuda en el caso de que fallezca el titular. En este caso, es la aseguradora quien se encargará de pagar al banco y tú heredarás la casa libre de cargas.
2. Que la persona no hubiera contratado un seguro de vida o que este no estuviera vinculado a la hipoteca: en este caso, puedes elegir entre dos alternativas.
   • Hacerte cargo de la hipoteca y conservar la propiedad: puedes pagar la totalidad del préstamo pendiente de amortizar o cambiar la titularidad de la hipoteca para asumir el pago de las cuotas. Esta última opción se conoce como subrogación hipotecaria. Ten en cuenta, sin embargo, que está sujeta a la aprobación del banco.
   • Aceptar la herencia a beneficio de inventario: esta opción te permite separar tu patrimonio personal del que has heredado. Por tanto, puedes aceptar la herencia, pero sin responder con tu patrimonio a las deudas del fallecido. Estas solo se pagarían con el dinero y los bienes heredados. Entonces, si recibes una sola vivienda y tiene una hipoteca pendiente, la casa debería venderse para amortizar el préstamo y tú heredarías el dinero sobrante.